【民事勝訴案例】不動產買賣爭議，成功爭取5萬元違約金賠償！

一、案件緣由：

本案當事人小明與香香簽訂不動產買賣契約，約定由小明以新臺幣450萬元向香香購買房地產。小明依約支付了第一期款項40萬元，並依約發函請香香提供帳戶，以利後續付款。然而，香香不僅未提供匯款資料，也未在約定日期前完成房地產的過戶手續。小明認為香香已構成違約，尋求陳星宇律師協助，遂向法院提起訴訟，請求返還已付的40萬元，並支付同額的懲罰性違約金，總計80萬元。

二、爭取結果：

法院判決香香應賠償小明新臺幣5萬元，以及自起訴狀送達之日起按年利率5%計算的利息。至於小明請求返還已付款項與其餘的違約金部分，則遭到法院駁回。

三、案件解析：

這起案件的爭議點在於，雙方雖然簽訂了不動產買賣契約，但對於契約的法律性質與履行義務卻有不同解讀，而法院最終的判決結果，也取決於對這些關鍵法律問題的嚴謹判斷。

被告主張「受詐欺」與「借貸關係」的抗辯： 香香主張自己因債務問題，本意是想借錢，卻遭到房仲公司業務人員的詐欺，誤以為簽的是借貸契約而非買賣契約。她也聲稱並未收到小明支付的40萬元款項，因此已發函撤銷契約。然而，法院審理後認為，香香雖聲稱受騙，但未提出具體證據證明對方如何施用詐術、如何改變她的原意，以及小明是否知情。同時，法院也查明香香簽約後與房仲的對話內容，顯示香香清楚知道這是一份附帶有「買回條款」的不動產買賣契約。此外，法院也根據簽約時的收據與證人證詞，認定蔡先生的40萬元款項確實已交付。因此，法院最終駁回了香香「受詐欺」與「未收款」的抗辯。
原告主張「解除契約」的請求未獲准： 雖然香香構成違約，但小明請求返還已付款項及高額違約金的訴求，並未獲得法院支持。法院指出，根據契約條款，買方（即小明）若要合法解除契約，必須先以書面定一個期限（至少七天）催告賣方（香香）履行義務，若賣方逾期仍不履行，買方才能以書面通知解除契約。然而，小明僅在訴狀中表示解除契約，並未依約定程序先行催告。由於契約尚未合法解除，小明自然無法依解除契約的結果，請求返還已付價金及懲罰性違約金。
法院「酌減」違約金的關鍵判斷： 儘管如此，法院仍認定香香逾期未移轉房產的行為已屬違約。根據契約的另一項條款，香香應按「買賣總價款萬分之二」計算每日違約金。按此計算，自違約日起至原告起訴日，違約金應超過17萬元。然而，法院考量了多項客觀因素後，決定行使「酌減」權力，將違約金減至5萬元。這些因素包括小明尚未支付全額價款、香香是基於主觀上認為契約無效而未履行，以及考量到香香因本案所陷入的法律爭議，最終認為此金額為一個合理的賠償。